월세미납이 지속될 경우 내용증명, 지급명령신청, 명도소송 및 강제집행의 순서로 대처할 수 있습니다. 부동산 임대계약은 주거용 건물의 경우 2기분, 상가는 3기분 이상 임대료가 연체될 경우 계약 해지를 요청할 수 있는데요. 1기란 1달분 임대료를 말하는 것으로 기간보다는 연체 금액을 기준으로 계약해지 조건이 충족되는 것입니다.
‘바른 월세는 3대가 복을 지어도 받기 어렵다’는 우스갯소리가 있습니다. 요즘엔 임대인을 갓물주라 부를만큼 선망의 대상이지만 그들도 나름대로 고충이 있다는 말이겠지요.
월세미납 대처방법 3가지
월세미납으로 법정소송까지 진행될 경우 최소 6개월 ~ 8개월 이상 시간이 걸릴 수 있습니다. (명도소송 6개월, 강제집행 2개월 정도) 따라서 보증금은 최소 이 기간동안 월세가 들어오지 않아도 손해가 없도록 받는것이 안전하겠지요.
만약 임대계약시 보증금은 최대한 깍고 월세를 더 주겠다는 임차인이 있다면 일단 의심해 보는 것이 좋습니다. 개인적으로 주택의 경우 보증금은 최소 2,000만 원에서 3,000만 원을 받는 것이 안전하다 생각합니다.
1. 내용증명
내용 증명은 월세가 미납될 조짐이 보이면 가장 우선적으로 보내도록 합니다. 내용증명 자체가 법적인 효력이 있다기보다, “현재 연체가 되고 있으니 계속 미납되면 앞으로 이러 이러한 조치를 하겠다”는 통보의 개념이지요.
내용증명은 3부를 작성해서 수신인을 나와 임대인으로 해서 ‘배달증명부 내용증명’으로 보냅니다. 정해진 양식은 없지만 참고할 수 있는 샘플을 아래 올려놓겠습니다.
만약 지정한 날짜까지 임대료가 입금되지 않고 계약을 해지할 수 있는 금액까지 연체가 되었다면 (주택 2기분, 상가 3기분) 최종적으로 ‘임대차 계약해지’ 내용증명을 한번 더 발송합니다.
만약 이때 세입자가 월세를 일부 입금해서 계약해지를 만족하는 연체금액이 안 된다면 계약해지는 불가능해집니다. 하지만 추후 만기 시 계약갱신에 대해서 거절하는 것은 가능하니 참고하세요.
특히 상가의 경우 임차인 입장에서는 계속 장사를 하는 것이 중요하므로, 월세미납으로 계약갱신에 대한 권리가 사라지는 부분은 주의가 필요하겠지요.
2. 지급명령신청
지급명령신청은 일반적으로 채무에 대해 지급하라는 취지의 신청으로 정식재판과는 다릅니다. 간단히 법원에 신청서를 제출하면 서류 심리만으로 지급명령이 발령되는 것으로 법적 소송을 진행하기 전에 임차인을 압박하기 위한 목적으로 활용할 수 있습니다.
신청방법
- 부동산 소재지의 관할법원에서 지급명령 소장을 작성제출.
- 서면심사
- 채무자에게 지급명령 송달
- 지급명령이 송달된 후 채무자가 별도의 이의신청이 없으면 지급명령이 확정.
통장압류효력
지급명령이 확정되면 임차인이 월세를 넣은 은행에 가서 이 판결문을 이용해 예금통장을 가압류할 수 있습니다. 통장 가압류는 임차인을 압박하는데 꽤 효과적인 수단의 하나이므로 활용해 보시기 바랍니다.
3. 법적 소송진행
이때부터 명도소송과 강제집행까지 가게 되면 최소 6개월 이상의 여정이 시작됩니다. 따라서 임대계약 취소조건이 만족하면 바로 명도소송을 시작해야 합니다.
소송은 법원에 소를 제기하는 것으로 시작하여 임차인의 답변서 및 변론기일을 갖고 최종적으로 판결을 받는 절차로 진행됩니다. 자세한 명도소송 및 강제집행에 대한 내용은 아래의 이전 글을 참고하세요.
명도소송 전에 주의할 점은 꼭 ‘부동산 점유이전금지 가처분’ 신청을 해야하는 것입니다. 만약 재판도중에 점유자가 바뀌게 되면 6개월 이상 걸리는 명도소송을 처음부터 다시 시작해야 할 수도 있습니다.
소송 도중 취하된 경우
명도소송은 부동산 관련 소송중에 1위를 차지할 정도로 빈번하지만 대부분 1심에서 끝납니다. 그만큼 끝까지 가는 경우는 없다는 의미이겠지요.
만약 소송 중에 임차인이 퇴거하더라도 연체된 월세와 미납된 연체금을 모두 받을 수 있습니다. 만약 미납 월세가 보증금을 초과해 버린 경우라면 재판을 계속하여 부당이득반환에 대한 추가 판결이 이어질 수도 있으니 재판을 중단할 필요는 없습니다.
그리고 임차인이 퇴거하였다고 해도 내부의 짐을 남겨두었거나, 상가의 경우 원상회복을 하지 않았다면 이에 대한 처리비용도 청구해야 할 것입니다.
강제집행
법적 소송진행까지 마무리되어 최종적으로 승소하게 되면 “피고는 원고에게 해당 부동산을 즉시 인도하라”는 취지의 승소 판결문을 받습니다. 이를 통해 불법으로 점유한 임차인을 강제로 내보낼 수 있는 강제집행이 가능해집니다.
결론적으로 월세 미납시 효과적인 대응 방법을 순서대로 정리하면 다음과 같습니다.
- 월세가 미납되면 내용증명으로 계약해지 통보를 한다.
- 법원에 지급명령신청을 통해 통장을 가압류하여 압박한다.
- 마지막으로 명소소송을 통해 법적 절차를 진행한다.